Zoom sur le Dispositif Scellier

Le produit

Le régime Scellier disparaîtra l'an prochain. Il consiste, en 2016, à acheter un appartement neuf BBC, répondant à des critères de performance énergétique, et à le louer neuf ans à titre d'habitation principale du locataire, sans dépasser des plafonds de loyers variables selon la région.  Deux variantes existent. L'une dans les départements d'outre-mer, à écarter, tant les risques locatifs sont importants, et l'autre dans le secteur intermédiaire. Dans ce dernier cas, il vous faudra louer quinze ans et respecter des plafonds de loyers plus faibles que pour le « Scellier libre » tout en vous assurant que votre locataire satisfait à certaines conditions de ressources.

L'avantage fiscal

Pour le Scellier, le rabotage est un véritable laminage. La réduction d'impôt, de 22 % du montant de l'investissement l'an dernier, tombe pour 2012 à 13 %. Le plafond d'investissement est désormais établi par mètre carré. Il varie entre 5 200 euros en région parisienne, 5 000 euros dans le Niçois, 4 000 euros dans le Lyonnais et à Lille pour tomber à 2 100 euros à Angoulême ou Arras. Au total, il ne peut toutefois excéder l'ancienne limite des 300 000 euros. Exemple si vous achetez 100 mètres carrés à Lille pour 320 000 euros, soit 3 200 euros au mètre carré : seul le plafond global de 300 000 euros s'appliquera. Autrement dit, votre réduction de 13 % sera de 39 000 euros (300 000 x 13 %) répartie sur neuf ans, soit un total annuel de 4 333 euros. Dans l'intermédiaire, la réduction d'impôt est de 21 %. Soit un avantage total de 63 000 euros réparti sur quinze ans.

Recommandations

 A condition de sélectionner un programme de qualité, à prix plafonné, optez pour l'intermédiaire. Dans bien des villes, les plafonds de loyers et de ressources sont réalistes.

Vous ne louez pas à des impécunieux, mais à des « revenus corrects », soit 70 790 euros à Lille pour un couple avec deux enfants. Vous aurez ainsi une réduction d'impôt de 21 %, soit un point de moins seulement que l'an dernier et vous bénéficierez sur vos loyers d'un abattement de 30 %. Quant au délai de détention de quinze ans, ce n'est pas un handicap. D'autant qu'avec la réforme de la taxation des plus-values (voir page 17), le bailleur doit garder son bien le plus longtemps possible pour minimiser la plus-value taxable. Bref, pour bénéficier à plein de toutes les règles fiscales, il vous faut désormais penser sur le long terme. Un mal pour un bien, s'agissant de l'immobilier.

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